ESG og investeringer: Fast ejendom tester bæredygtig kapital

ESG spiller i stigende grad en rolle på tværs af aktivklasser, men fast ejendom skiller sig ud som både udfordring og mulighed. Den seneste Sustainable Investment Survey 2025 fra PitchBook viser, at mens private equity og venture kapital ofte får mest opmærksomhed i diskussionen om bæredygtige investeringer, er fast ejendom et område, hvor potentialet for både risikoafdækning og værdiskabelse er særligt tydeligt.

Ejendomme er materielle og langsigtede aktiver. De påvirkes direkte af miljøregulering, energipriser og brugerkrav til bæredygtighed. Netop derfor er ESG-hensyn i stigende grad afgørende for investorernes vurdering af værdien. Hvor venture kapital i højere grad ser ESG som et innovations- og vækstspor (f.eks. i klima- og energiteknologi), og private equity bruger ESG til at styre porteføljerisici bredt, er ejendomsinvesteringer langt mere eksponeret for konkrete miljøkrav som energieffektivitet, bygningers levetid og sociale hensyn i byudvikling.

Europa versus USA: Regulering kontra politisk modvind

En central forskel mellem de to kontinenter er den regulatoriske ramme.

Europa går forrest med EU-initiativer som Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) og Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), der gør ESG-rapportering til et krav for ejendomsfonde. Det betyder, at europæiske investorer ikke blot ser ESG som “nice to have”, men som en integreret del af due diligence og værdifastsættelse. Bæredygtig ejendomsudvikling og energieffektive renoveringer fremhæves som nøgletemaer.

USA oplever en modsat tendens. Politisk pres og “anti-ESG”-retorik betyder, at mange investorer nedtoner kommunikationen om ESG, også i ejendomme. Men selvom sproget ændres (“sustainable real estate” frem for “ESG”) fortsætter praksis, nemlig på den måde at risici som energipriser, ekstreme vejrforhold og reguleringspres ganske enkelt ikke kan ignoreres i ejendomssektoren.

Trends i real estate i forhold til andre aktivklasser

Hvor ESG indenfor private equity og venture kapital ofte ses som en kilde til vækst og innovation, har real estate mere fokus på risikostyring og langsigtet værdibevarelse, men også på sociale aftryk, f.eks. gennem investeringer i ’affordable housing’. I real estate betyder balancen mellem det forventede afkast på markedet og muligheden for at gå på kompromis med afkastet mere end i andre aktivklasser.

Man kan så spørge, i hvilken retning de fleste grønne investorpenge strømmer? Real estate modtager fortsat en mindre andel af impact-kapital end infrastruktur og energi, men interessen stiger i takt med, at bygningers CO₂-aftryk og ESG-værdi får større betydning for både lejere, myndigheder og långivere.

Hvad du som ejendomsinvestor skal tage med dig

Real estate er ved at blive en indikator for, hvor robust bæredygtige investeringer egentlig er. Mens politiske fronter især i USA udfordrer begrebet ESG, tvinger realøkonomiske forhold, herunder energipriser, klimarisici og regulering, investorer til at handle. I Europa driver lovgivningen ESG dybt ind i ejendomssektoren, mens amerikanske aktører i højere grad “greenhusher”, altså de fortsætter med at investere bæredygtigt, men taler mindre om det.

Resultatet er klart. Ejendomsinvesteringer kan ikke længere vurderes uden ESG. Spørgsmålet er ikke om, men hvordan bæredygtighed vægtes i strategien.